1º Logements acquis en vue d'être réhabilités

33 Selon l'article 31, I-1º-h du CGI, le dispositif « Robien » s'applique aux acquisitions, à compter du 3 avril 2003, de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Le décret 2003-1219 du 19 décembre 2003 a défini les logements concernés, la nature et l'ampleur des travaux de réhabilitation.

34 Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence s'entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques figurant sur l'attestation visée ci-après nº (36), aux caractéristiques de la décence définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (CGI ann. III art. 2 quindecies B, I).

Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit que :

– le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : il assure le clos et le couvert ; la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, etc.
– le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux ménagères, une cuisine, une installation sanitaire, un réseau électrique, etc.

35 Les travaux de réhabilitation visés au deuxième alinéa de l'article 31, I-1º –h du CGI s'entendent des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l'ensemble des performances techniques fixées par l'arrêté du 19 décembre 2003 des ministres chargés du budget et du logement (JO du 21-12-2003 p. 21894 s.). Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux (CGI ann. III art. 2 quindecies B, II).

Aux termes de l'article 4 de cet arrêté, les performances techniques visées à l'article 2 quindecies B, II de l'annexe III au CGI sont les suivantes :

1. respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
2. absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble ;
3. absence de flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
4. sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :

– présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
– protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
– liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau) ;
– dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
– élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
– conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
– en cas de rénovation de l'installation électrique, les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles ;

5. sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion ;
6. évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées) ;
7. existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide ;
8. existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales ;
9. présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents) ;
10. isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble ;
11. ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m2K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m2K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m2K ;
12. dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence :

– d'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;
– ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
– ou un chauffage par un système thermodynamique.

36 L'article 2 quindecies C de l'annexe III au CGI issu du décret du 19-12-2003 prévoit que, pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement applicable aux logements acquis par le contribuable en vue de les réhabiliter, le contribuable fait établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

a. avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté du 19 décembre 2003 des ministres chargés du budget et du logement (JO du 21-12-2003 p. 21894 s.).

Aux termes de l'article 3 de cet arrêté les rubriques à renseigner sont les suivantes :

1. composition du logement :

– nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
– surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
2. état général du gros œuvre ;
3. étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
4. état de la toiture et de la charpente ;
5. état des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse ;
6. absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité ;
7. absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante ;
8. électricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles ;
9. gaz : sécurité et état général ;
10. état des réseaux d'eau :

– alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
– évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;

11. installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;
12. état de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;
13. dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion ;
14. dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général ;
15. caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage.

La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence mentionnées nº (34) ;

b. après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées ci-dessus.
La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées nº (34) et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées nº (35) est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

Dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

37 Pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement, le logement ne pourrait être, selon nos renseignements, ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation, mais le vendeur ou son locataire pourrait continuer à occuper temporairement le logement en vertu d'une mention expresse de l'acte de vente.

2º Logements réhabilités par le vendeur

38 Sont considérés comme des logements neufs les logements acquis à titre onéreux à compter du 3 avril 2003 et qui ont fait l'objet, de la part du vendeur, de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf de sorte que la vente du logement entre dans le champ de la TVA en application de l'article 257, 7º du CGI. Il peut s'agir également d'un logement issu de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et dont l'acquisition entre dans le champ de la TVA en vertu des mêmes dispositions (Inst. 5 D-4-99 du 20 août 1999 nº 25).
Sur la date d'acquisition, voir 29.

39 Opérations soumises à la TVA. – Les acquisitions d'immeubles en vue de leur remise en état d'habitabilité sont soumises à la TVA lorsque, en raison de l'importance des travaux à effectuer, les immeubles remis en état peuvent être considérés comme des immeubles neufs. D'une manière générale, on peut considérer que l'acquisition est destinée à la réalisation d'une opération de construction lorsque les travaux réalisés aboutissent à la reconstruction quasi totale des structures intérieures de l'immeuble (D. adm. 8 A-1131 nº 48, 15 novembre 2001).

Cette position s'est trouvée confortée par la jurisprudence du Conseil d'État (CE 26 mars 1980 nº 12008, 8e et 9e s.-s. Ø 322) et de la Cour de cassation (Cass. com. 19 janvier 1988 nº 86-15338 Ø 323 ; Cass. com. 13 octobre 1992 nº 1493, P, SCI Excelsior Angleterre Ø 324).
En effet, ces juridictions ont estimé qu'il y avait création d'immeuble lorsque les travaux effectués ont pour effet :

- d'apporter une modification importante au gros œuvre de l'immeuble existant ;
- ou d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ;
- ou d'accroître leur volume ou leur surface.

L'application de ces critères aux opérations de remise en état ou de transformation des immeubles dépend essentiellement des circonstances de fait propres à chacune d'elles.

40 En application de ces principes, les opérations suivantes ont été regardées comme concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257, 7º du CGI :

- la démolition des structures internes d'un immeuble permettant la création de 20 appartements (CAA Nancy 26 février 1991 nº 1535, 2e ch, SCI les Caquettes : RJF 6/91 nº 773) ;
- les travaux de restauration entrepris dans un secteur sauvegardé sur un immeuble existant lorsqu'ils ont eu pour effet d'accroître la surface habitable et de réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction (CAA Nantes 16 mars 1994 nº 92-539, 1re ch., SCI de l'Avocat : RJF 6/94 nº 689). Au cas particulier, les travaux avaient consisté en une réfection totale de la toiture et des ouvertures extérieures, en une démolition du sol existant et la pose de dalles en béton, en la dépose des cloisons existantes et leur remplacement par de nouvelles cloisons. En outre, des appartements comportant living-cuisine, salle de bains et chambre avaient été réalisés à chaque étage alors qu'à l'origine l'immeuble ne comportait que deux pièces par étage. Enfin, les combles avaient été aménagés ;
- les travaux effectués sur une maison d'habitation ayant constitué, après la dépose des toitures et charpentes, la démolition des planchers, menuiseries et cloisonnements intérieurs, en une restructuration complète des locaux après surélévation partielle des murs porteurs et aménagements des combles, qui ont permis la création de six appartements sur deux niveaux d'une surface habitable totale de 427 m2 alors que l'immeuble ne disposait que de deux logements en rez-de-chaussée d'une surface habitable de 80 m2 (TA Dijon 27 décembre 2001 nº 3819, 1re ch., Sté nouvelle de rénovation immobilière : RJF 5/02 nº 488).
En revanche, ne réalise pas une opération entrant dans les prévisions de l'article 257, 7º du CGI :
- une société ayant effectué des travaux de réfection (refonte de cloisonnement intérieur des étages et pose de vélux pour l'éclairement des combles) ayant permis de transformer une maison de maître, son grenier et ses dépendances en plusieurs appartements et studios : CAA Nancy 26 février 1991 nº 1535, 2e ch., SCI Les Caquettes : RJF 6/91 nº 773, dès lors que les travaux n'ont pas apporté de modification importante au gros œuvre et n'ont pas entraîné d'augmentation significative du total des surfaces ;
- un contribuable qui, après avoir obtenu un permis de construire pour travaux ne créant pas de surface de plancher, avait réalisé les travaux suivants : réparation de la toiture, remplacement et réfection de parquets, création d'ouvertures, aménagement du grenier, reconstruction partielle d'un mur de la façade extérieure et de tout le cloisonnement intérieur (CAA Bordeaux 19 octobre 1989 nº 168, Camboulives : RJF 2/90 nº 127).

41 En raison des servitudes de l'urbanisme, les promoteurs ne peuvent, dans certains cas, être autorisés à démolir et à construire un nouvel immeuble qu'à condition de conserver la façade de l'immeuble existant. Compte tenu de cette obligation, il a été décidé d'assimiler les opérations réalisées dans les conditions indiquées ci-dessus aux opérations qui concourent à la production d'immeubles neufs. Cependant, cette mesure dérogeant au droit commun, elle doit être appliquée strictement. En particulier, les redevables ne peuvent s'en prévaloir lorsque la partie interne de I'immeuble est conservée en totalité ou en partie et fait l'objet de travaux de rénovation ou de restauration (Rép. Brillouet : AN 6 octobre 1976 p. 6349 nº 28759 ; D. adm. 8 A-1131 nº 49, 15 novembre 2001).

42 Pour la détermination du régime d'imposition applicable à l'opération en cause (TVA ou droits de mutation), chaque bâtiment doit être considéré isolément. Lorsque les travaux réalisés au sein d'un bâtiment emportent démolition totale des structures internes de l'immeuble, l'opération effectuée s'analyse en une opération de reconstruction et, par suite, entre dans le champ d'application de la TVA, conformément aux dispositions de l'article 257, 7º du CGI. En revanche, lorsque la condition relative aux travaux n'est pas remplie, on se trouve en présence d'une opération d'aménagement passible des droits de mutation. Enfin, en cas de démolition totale des structures internes d'une fraction d'un immeuble ne constituant pas une entité distincte, l'opération entre pour le tout dans le cadre soit de la TVA, soit des droits de mutation selon que les travaux de reconstruction présentent ou non un caractère prépondérant (Rép. Mesmin : AN 14 janvier 1978 p. 96 nº 35044, BO 8 A-4-78 ; D. adm. 8 A-1131 nº 50, 15 novembre 2001).

Cette réponse a été faite à propos d'une société envisageant d'acquérir un ensemble immobilier urbain dont certaines parties sont inscrites à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques : façades, toitures, plus l'escalier intérieur de deux bâtiments. Un permis de construire unique a été obtenu pour réaliser sur l'ensemble du terrain une opération comprenant : démolition des bâtiments existants, à l'exception des parties inscrites ; construction sur le terrain ainsi libéré d'un ensemble de bâtiments neufs à usage principal d'habitation (70 % du programme) ; reprise de certains éléments inscrits pour les inclure dans un bâtiment nouveau. Les façades sur rue sont conservées avec toitures et escaliers et le nouveau bâtiment double en fait l'ancien, de telle sorte que les appartements sont à la fois avec façade ancienne et façade nouvelle. Les planchers anciens se poursuivent en planchers nouveaux (10 % du programme) ; enfin, deux bâtiments sont totalement inscrits dans leurs contours extérieurs : façades et toitures ainsi que leur principal escalier intérieur. Les gros travaux ne s'appliquent donc qu'à la consolidation ou reprise des planchers existants avant la redistribution des volumes intérieurs (20 % du programme environ).